50岁老厂房变“青年综合体”为长沙添“留量”

　　长沙晚报全媒体记者 李卓

　　半个世纪前建的4栋老厂房，楼面千疮百孔，电线、钢筋裸露……坐拥学宫街闹市中心“黄金码头”，和长沙网红菜市场荷花池市场打隔壁，30多年来却半闲半租，生生熬成了C类危房，厂里还有30多个职工要靠厂房租金缴社保……谁来把老厂房“化腐朽为神奇”？

　　受开福区“校友回湘”行动感召，毕业于华侨大学的90后湘籍建筑师于悦给这处老旧厂房来了一场“变形计”：通过两年一砖一瓦亲自设计、加固、改建，约5000㎡的C类危房蜕变成集民宿、长租青年公寓、咖啡馆、台球厅、生鲜超市等一体的城市“青年综合体”，运营3个月即实现入住率逾90%，成为“小红书”上外地青年来长沙住、玩、吃一条龙的热门打卡地。11日，在华侨大学湖南校友会与开福区举行的主题招商活动上，于悦的“学宫里”项目惊艳亮相，激起众多海内外校友回长沙创业的热情。

　　两年画图搬砖，50岁危房改成青年潮玩地

　　青灰色侘寂风的水泥墙面，原木吧台和几何状桌椅搭配，暖色调氛围灯烘托下，手冲咖啡的暗香浮动，一股“潮”味扑面而来……你能想象得到，半年前，这里曾是一片破败的老旧危房吗？

“这处厂房残破不堪的原始风貌没有吓倒我，反而激起兴奋：我能也必须改造好它！”于悦说，建筑师的直觉加上这处厂房所在的绝佳位置，给了他从投资、设计到亲自施工的勇气。2014年毕业于华侨大学建筑学院后，于悦一直在厦门从事建筑景观设计工作，还经营着一家四合院式的闽南古厝民宿。“隔壁就是长沙大网红荷花池菜市场，离五一广场不到两公里，这么好的码头，年轻人没理由不来玩！”望麓园是长沙民宿产业最发达的街区，深耕民宿产业的于悦认定，改造这里，一定“有戏”！

理想丰满，然而现实却骨感。4栋老厂房属于原长沙市毛纺织厂和长沙第三针织厂物业，建于上世纪70年代，自上世纪90年代企业破产后，厂房一直半闲置、缺修缮。2021年夏天，第一次走进这里，迎接于悦的是四面透风漏水的破墙，遍地的生活垃圾，C类危房改造的重担首先劈面压过来。

　　“要感谢市、区以及望麓园街道营盘街社区给了我宽松的政策氛围和高效服务，让我在投资过千万后能安心绘图搬砖忙两年！”于悦说，学宫里项目总投资约1600万元，根据周边年轻创业者、打工族集聚租房有刚需的特点，项目规划在民宿之外开辟出117间长租青年公寓，申请到开福区保障性租赁住房项目补助，缓解资金压力。他得以静下心来，花两年时间彻底加固、改造危房，把它变成自己建筑师生涯的一件重要作品。

　　旧厂房一层，大部分无采光通风，怎么办？

　　原有建筑无消防楼梯，如何通过设计，解决消防疏散和采光的两难？

　　类似的难题在改建过程中层出不穷，于悦都以建筑师的专业能力一一化解。他放手拆除厂房中心区域，形成天井以采光通风；不吝投入，新增2处消防楼梯和全套消防设施及报警系统。同时每栋之间打通，设置公共通道平台，形成整体连通的“回”字形连廊，既满足消防疏散通道，又大大增加了通风采光效果。就这样，两年“坐冷板凳”埋头设计、改造，年过半百的C类危房终于蜕变成年轻人的潮玩地。

　　一个项目聚多业态，变民宿流量为青年“留量”

　　望麓园街道面积仅1.2平方公里，却扎堆了150余家民宿，年营收逾2亿元，开福区首个民宿产业联盟在这里应运而生。然而，民宿里海量住客往往只求一夕安枕，如何吸引他们在街区、在城市多住、久留、多消费？望麓园街道和营盘街社区一直在思考这个课题。“我们有长沙最火爆的菜市场荷花池生鲜市场，周边不乏清代贡院、船山学社旧址等历史遗址，需要一个‘粘’住青年人逗留、消费的载体。”营盘街社区党委书记文静说，他们的想法正好与于悦的行动不谋而合。

“现在的年轻人旅行，已不是传统的跟团旅游，而是喜欢代入本地人的观感，用citywalk来感受这个城市，体验本地人的市井生活。”于悦说，“学宫里”项目，创业的年轻人可以以低租金来长租，和住民宿的青年游客一起，在整个学宫里体验咖啡、阅读、台球、棋牌等社区活动，甚至还可以和本地爹爹娭毑打麻将，周围就是网红菜市场以及历史遗址，地铁口就在旁边，一份捆鸡、一碗臭豆腐甚至一面古墙，就可以留住他们，成为城市“青年综合体”。

文静告诉记者，学宫里公寓开业不到三个月，入住率已逾90%，生鲜超市、咖啡厅、自助棋牌室、台球馆也投入运营，项目不仅引入社会资金将危房改造一新，每年逾百万元租金能解决原破产企业职工的社保缴纳问题，而且为民宿流量变消费“留量”提供平台。