幸福保障房系列二 丨开门办设计 精细做管理

长沙晚报掌上长沙6月9日讯（高新麓谷记者 尹婷）从枫林三路俯瞰，鳞次栉比的建筑在高新区保障性住房真人桥家园小区内拔地而起。伴随着优美的景观轴线，中心广场、健身广场、篮球场等一应俱全。由南至北，小区通透悠然的环境可一眼望穿。“我们的新房子可漂亮了，小区绿意盎然，设施设计都很人性化。”细节之处更彰显“精美”的高新区保障安置房，让拆迁群众交口称赞。

从前期设计到后期管理，长沙高新区充分听取老百姓的意见，推陈出新，并将“精美长沙”理念贯穿始终，打造了让拆迁群众住得安心、住得舒心的幸福家园。

策划 大数据专业定制

行走在真人桥家园小区内，道路宽阔平整，绿茵茵的草坪让人眼前一亮，杜英、香樟等花草树木点缀其中，错落有致的园林式景观让人好不惬意。

打造幸福安居，从前期设计就需要用足“绣花”功夫。2017年4月开始，高新区住建局安排专业技术人员对全区已建成保障安置小区内各类居民、小区物业公司一线工作人员等进行调研，累计走访群众350余人次，召开不同规模的设计方案意见征求会43场，收集整理了大量一手资料，最终整理了实用性极高的关于保障性住房6000余字调研论文和1.4万余字设计缺陷优化指南。针对存在的问题，长沙高新区在建筑及构造、水电安装、附属工程、幼儿园和商铺等方面提出了数百条要求和建议，甚至具体到了居民公共晾衣设施的选址。

基于调研所得的大数据，长沙高新区贯彻“开门办设计”的理念，积极完善群众参与建筑设计的机制，不断在源头上改善保障安置小区人居环境，持续提升小区各类建筑的“安全、适用、耐久、经济、绿色、美观”六大属性。

“在设计上，我们安排了多样化且具有丰富设计经验的专业技术人员进行设计质量和工程进度的把控。”高新区住房和建设管理局局长陶湘闽介绍，专业设计人员规划、村民参与设计及建筑专家评审共同为最终的保障房建画好了规划蓝图。

在设计初期，通过召开村民委员会，将规划总图和户型图交到村民代表手中，由村民提建议。“你需要一个什么样的房子，你需要打造一个什么社区？”

麓谷建发公司设计部、高新区保障房规划设计负责人肖钢介绍，在满足国家、省市区各行业相关标准的基础上，根据村民意见对设计图再改进，最大程度保证达到拆迁群众理想预期。除了广泛收集村民意见，高新区还通过公开招标聘请业内知名设计咨询单位作为第三方对设计质量进行严格把关。

“80平方米的安置房室内面积有多大哦？”“门禁系统最好智能化一些”……4月22日晚，新一轮保障房设计研讨会议在高新区住建局召开。50余位村民代表就桥头家园二期的规划及户型设计提出优化建议和意见。专业设计团队“护航”，拆迁群众各抒己见，人头攒动的会议室里，一个新的梦想家园正在量身定制。

设计 细节决定成败

小区阶梯侧建有平缓的无障碍坡道，方便婴儿推车和轮椅进出；围墙采用了更经久耐用的钢筋混凝土预制景观艺术围栏美观大方；商铺外地面是混凝土压膜路面，避免因采用地砖被车辆碾压后出现破损……真人桥家园小区采用的人性化设计赢得了拆迁群众的点赞。

梦想家园如何打造？高新区从舒适性、适用性、耐久性等建筑特性道出了解题密码。为了营造更为舒适的居住体验，高新区保障房规划指标容积率由2.8降到了2.7。“我们的建筑密度现在是20%，相对于其他的商品房来说，我们打造的空间和舒适度是有显著提高的。”肖钢解释，如果按照原来的容积率或者更高的密度来设计，盈利也会更高。为了给拆迁群众提供一个舒适宽敞的公共活动空间，目前长沙高新区保障房建筑密度只有20%，容积率仅做到了2.7。而更低的容积率带来的是楼与楼之间更长、更宽的间距，居住者能够享受更大的采光面积和更长的采光时间。

从2.8到2.7，数字的微弱浮动带来的却是实实在在的更优居住体验。为了打造精品工程，设计团队对于数字的精准把控体现在方方面面。“在建设选材方面，我们全部采用两型产品，也是高于普通住宅建设标准的。”在真人桥家园，肖钢现场举例，就钢筋含量和结构强度来说，一般建筑的安全设计裕量标准区间在1至2之间，而高新区保障房设计团队会把阈值控制在1.6或1.7，以确保提高居住者生活和设备使用过程中的安全性、可靠性。

走进已建成的保障房小区内，可以看到篮球场、健身广场一应俱全。“从沿街的商业中心，到小区内的中心广场，再到健身广场，包括到篮球场形成了一个非常周正的景观轴线。”在肖钢的指引下，从南门外的主干道望到真人桥家园小区内，由南至北，小区通透悠然的环境尽收眼底。

如何科学进行功能分区，对商业排布以及人流、车流走向进行安排，肖钢带领着设计团队也着实费了一番功夫。“真人桥家园南门的枫林三路是高新区的一个主干道，我们当时已经做了非常多的社会调研和实地勘察，以保证小区最后的商业及居住区的排布达到一个非常高的标准。”肖钢介绍，小区南门临着主干道，在主入口的加持下可以极大方便居民停车。值得一提的是，该保障房小区的商业部分设有独立的地下停车场，而住宅区也拥有独立的停车场，可以最大限度保证商业车流和住宅车流分流而互不受干扰。

管理 创新机制解“痼疾”

以“四精五有”为标尺，长沙高新区将用3至5年的努力，让麓谷新城按照“精准规划、精美建设、精致管理、精明增长”，建设“有颜值、有气质、有内涵、有格调、有品位”的现代化大都市。其中就提到了精致管理。除了地段佳、配套好、品质高，要提高幸福安居指数，小区物业管理也占有重要一席。

自2009年高新区第一个103号令保障安置房小区和馨园开工建设以来，已有10余年。现有保障安置房项目商管运营和物业管理模式，已无法适应新时代治理体系和治理能力现代化的要求，各种矛盾频现，诸多问题亟待解决。如小区配建商铺招租时间滞后或大量闲置，部分租金明显低于市场价，集体经济组织资产效益低下难以弥补物业管理运营经费，区财政兜底支付压力大等。

为切实提升保障安置房小区物业服务、商铺招商及日常管理整体运营水平，长沙高新区把工作重点从单纯项目建设，提升为“建设+运管”，迈入了“建管并重”新阶段。

从2019年9月份开始，高新区组织相关单位前往长沙各个有管理特色的小区学习借鉴，经过充分的市场调研和广泛征求群众代表意见之后，决定将小区物业管理和商铺运营统一为一个主体打包运营，并最终于2020年9月份出台《高新区新建保障房项目商管运营单位选聘和运营管理方案》。

据测算，通过推行商管运营和物业管理一体化招标，专业公司运营，10年合同期可为区财政节约物业补贴、提质改造、公共能耗等各类资金近5亿元，创造公共收益近4500万元。

这一创新机制不仅为政府减负，也直击运营管理的“陈年旧疾”，开创保障安置房物业管理新局面，提升了管理服务水平。从规划设计到运营管理，长沙高新区十年磨一剑，将宜居宜业的精美画卷绘到底。从2011年首个大型保障住房和馨园小区交付入住，长沙高新区下足“绣花”功夫，目前已建成了和馨园、和润园等9个保障房小区，总面积达350万平方米，安置拆迁群众3万余人。