某公司违规预售商品房 长沙住建委下达行政处罚

　　基本案情

　　长沙市住房和城乡建设委员会执法队员在进行日常执法巡查时，发现某公司在建设某项目时，在项目中7#栋商品房不符合商品房销售条件的情况下，向有意向购买7栋商品房的购房人收取预订款性质的“诚意金”，每户收取人民币1万元整，共收取37户，合计人民币37万元整。执法人员发现这一情况后到现场进行执法，督促整改，对建设单位下达了责令改正通知书，并对项目负责人进行了约谈。201×年1月17日经内部审批对某公司进行了立案查处。

　　1月17日，执法人员完成案件调查工作，将案卷报长沙市住房和城乡建设委员会法制处审查，经过案件集体讨论会议集体讨论决定，拟对某公司作出处以警告，并处罚款人民币1.5万元。

　　办理结果

　　201×年1月20日，长沙市住房和城乡建设委员会向该公司下达《行政处罚意见告知书》。1月26日，长沙市住房和城乡建设委员会对某公司做出行政处罚决定：处以警告，并处罚款人民币1.5万元，并直接将行政处罚决定书送达当事人。当事人应在收到行政处罚决定书之日起十五日内，持行政处罚决定书到建设银行、工商银行、长沙银行或商业银行在长沙市内任一网点缴纳罚款；逾期未缴纳罚款的，每日按照罚款数额的百分之三加处罚款。当事人签收文书，并缴纳了罚款。

　　案例点评

　　（一）法律适用。

　　1、该公司未取得商品房预售许可证，向意向购房者收取会费的行为违反了《商品房销售管理办法》第二十二条之规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”

　　2、该公司的行为应适用《商品房销售管理办法》第四十二条第（六）项之规定：“房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。……（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的……”

　　（二）理由说明。

　　1、对证据采信理由的说明。 长沙市住房和城乡建设委员会对该案的调查取证，符合《中华人民共和国行政处罚法》、《湖南省行政程序规定》的有关规定。调查过程中，长沙市住房和城乡建设委员会复印了某公司的《组织机构代码证》、《企业法人营业执照》，该证据证明某公司具备承担行政法律责任能力的主体资格；复印了某公司的《资质证书》，证明了某公司在其资质等级许可的范围内从事房地产开发经营活动；复印了《国土证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，证明了某公司仅满足部分预售要求，但不符合商品房销售条件；收集了《已交诚意金未交退筹资料名单》、收款收据，证明了某公司存在收取诚意金行为的事实；收集了在调查过程中某公司办理的《商品房预售许可证》，证明其取得《商品房预售许可证》之前，已经向意向购房者收取会费；对某公司的工作人员进行了询问，制作了调查询问笔录，对以上证据予以进一步证实。长沙市住房和城乡建设委员会依法调取的上述证据，当事人未提出异议。这些证据围绕违法事实，相互印证，构成了完整的证据链，具备合法性、客观性与关联性，长沙市住房和城乡建设委员会予以采信。

　　2、对决定裁量理由的说明。某公司不符合商品房销售条件，收取预订款性质费用的行为的处罚问题，根据《商品房销售管理办法》第四十二条第（六）项之规定：“房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。……（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；……”考虑到本案所涉人员较多、标的额较大，影响范围较广，属于严重违法行为。根据《中华人民共和国行政处罚法》规定的过罚相当原则，决定处以警告并处罚款。

　　3、告知权利。告知当事人如不服本行政处罚决定，可于收到本行政处罚决定书之日起六十日内向长沙市政府或者湖南省住房和城乡建设厅申请复议，也可以在六个月内向岳麓区人民法院提起行政诉讼。今年以来，我市高度重视房地产市场监管工作，依法不断加大监管力度，但仍有部分房地产开发企业违法违规认筹，我市依法对这些项目进行了处置。违法违规认筹的行为，严重违反了《商品房销售管理办法》及住建部《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》的相关规定，在社会上造成不良影响。各房地产开发企业要引以为戒，严禁违规预售及变相违规预售、虚假宣传、扰乱房地产市场秩序，没有办理《商品房预售许可证》的项目一律不得进行排号认筹。建议广大市民在开发项目未办理《商品房预售许可证》的情况下，不要进行排号认筹，以及缴纳认筹金、预约金等，共同维护我市房地产市场环境。